В сессионном зале парламента Украины недавно было принято историческое решение. Верховная Рада открыла рынок земли! Он заработает уже 1 июля 2021 года. В чём заключается его суть? Рассказывает директор юридического департамента “Кусто Агро” Руслан Олегович Гелик. 

Мы живем в чрезвычайно интересное время. Время изменений и больших вызовов. На наших с вами глазах происходят значительные события как в мире, так и в жизни украинского общества. Безусловно, одним из таких важных событий стало принятие Верховной Радой Украины в ночь с 30 на 31 марта 2020 года законопроекта № 2178-10 “О внесении изменений в некоторые законодательные акты Украины относительно оборота земель сельскохозяйственного назначения” во втором чтении.

Другими словами, Верховная Рада проголосовала за открытие рынка земель сельскохозяйственного назначения и снятие моратория на их продажу. “За” принятие этого законопроекта проголосовали 259 народных депутатов. После подписания его Президентом Украины и публикации он вступит в законную силу. Однако продавать землю сельскохозяйственного назначения можно будет только с 1 июля 2021 года. В период с 1 июля 2021 по 1 января 2024 года заключать договора купли-продажи смогут только граждане Украины. 

Для Украины принятие закона про рынок земель с/х назначения, безусловно, — историческое событие, поскольку Украина до принятия этого закона входила в число шести стран мира, у которых не было открытого рынка земли, тогда как экономически развитые страны уже давно разрешили продажу своих сельскохозяйственных земель.

Что касается миссии и сути закона про рынок земли, то во-первых, это предоставление возможности собственнику земли (пая) свободно им распоряжаться на свое усмотрение, а во-вторых, привлечение инвестиций в аграрный сектор Украины, который является мощным двигателем экономики страны и, как следствие, создание новых рабочих мест и развитие сельских территорий и громад. Надеюсь, что свою миссию этот закон выполнит.  

Какие риски для аграриев принесет закон после вступления в силу?

Основной риск для агрария после открытия рынка земли состоит в усилении конкуренции, как правило, недобросовестной.

Поскольку законодательно подтверждено, что приоритетное право первоочередного выкупа земли принадлежит Арендатору земельного пая, то основная борьба всеми правдами и неправдами развернется за право аренды земельного пая, чтобы иметь возможность его выкупить в дальнейшем.

Кроме того, обращаю внимание на тот факт, что юридические лица-арендаторы ограничены в выкупе земельных паев до 2024 года. Законодатель урегулировал данный вопрос введением института “передачи приоритетного права”, то есть когда юридическое лицо-арендатор дает согласие на продажу собственником своего земельного пая другому лицу. Однако раньше в законе Украины такой правовой конструкции не было, а в новом законе указанный механизм не детализирован и содержит только общие фразы о необходимости сообщать о такой передаче.

Таким образом риск состоит в правовой неопределенности порядка уведомления, момента его получения и так далее. Потенциально эта неопределённость может спровоцировать путаницу и судебные споры. 

Еще один риск для агрария — вопрос шахматки, который на законодательном уровне не урегулирован. С открытием рынка земли этот вопрос может обостриться для Арендатора.

Также риски кроются в отсутствии установленных прогрессивных ставок подоходного налога физических лиц на перепродажу земельного участка. В такой ситуации земля с/х назначения станет объектом спекуляций, а не средством производства. 

Продажа земли иностранцам

Считаю, что открытие рынка земли сельскохозяйственного назначения для иностранных инвесторов целесообразно и выгодно для Украины, поскольку сделает рынок конкурентным, позволит создать дополнительные рабочие места, увеличит отчисления в бюджеты всех уровней, а арендаторов сделает более технологичными и эффективными в хозяйственной деятельности.

На мой взгляд, открыть рынок земли сельскохозяйственного назначения для иностранцев необходимо в первую очередь для юридических лиц с иностранными инвестициями, которые до этого уже реально работали в аграрном секторе Украины не менее 5 лет, платили налоги и создавали для украинцев рабочие места с достойной оплатой. К несчастью, об этих компаниях законодатель в новом законе про рынок земли забыл. 

Повлияет ли новый закон на работу компании “Кусто Агро”?  

Существенных изменений в деятельности “Кусто Агро” в связи с принятием закона про открытие рынка земли не ожидается. Как до, так и после принятия этого закона наша компания будет работать в соответствии с заключенными договорами аренды земельных участков (паев) с их собственниками и действующим законодательством Украины.

В населенных пунктах, где мы работаем, “Кусто Агро” ведет политику стабильного, надежного и ответственного арендатора земель сельскохозяйственного назначения. Мы постоянно поддерживаем связь с нашими пайщиками и местными громадами, реализуем утвержденную социальную политику. 

Как можно улучшить ситуацию?

На мой взгляд, принятый закон про открытие рынка земли несовершенный, поскольку принимался наспех и претерпел существенные изменения по сравнению с первоначальным вариантом. Его нормы требуют доработки.

Улучшить ситуацию может детализация института “передачи преимущественного права”, создание невозможности спекуляции землями с/х назначения посредством введения увеличения ставок подоходного налога на продажу земли при владении ею менее 3-5 лет, допуск к рынку земли юридических лиц-резидентов с иностранными инвестициями, которые работают в аграрном секторе Украины не менее 5 лет.

Надеюсь, что законодатель это поймёт, и в закон будут внесены соответствующие изменения. Время на это ещё есть.

Изменится ли сотрудничество с пайщиками в будущем?

Сотрудничество и взаимодействие с пайщиками — ключевая часть стратегии развития “Кусто Агро”, поскольку арендованные земельные участки (паи) составляют производственную площадку компании. 

Взаимодействие с нашими пайщиками мы строим на основании заключенных договоров аренды земли и норм действующего законодательства.

Для наших пайщиков мы были и остаёмся стабильной, надёжной и ответственной компанией-арендатором, которая своевременно и полностью выполняет взятые на себя обязательства.