У сесійній залі парламенту України нещодавно ухвалили історичне рішення. Верховна Рада відкрила ринок землі! Він запрацює вже 1 липня 2021 року. В чому полягає його суть? Розповідає директор юридичного департаменту “Кусто Агро” Руслан Олегович Гелик. 

Ми живемо в надзвичайно цікавий час. В час змін та великих викликів. На наших з вами очах відбуваються суттєві події як у світі, так і в житті українського суспільства. Безперечно, однією з таких важливих подій було прийняття Верховною Радою України в ніч з 30 та 31 березня 2020 року законопроекту № 2178-10 “Про внесення змін до деяких законодавчих актів України щодо обігу земель сільськогосподарського призначення” у другому читанні. 

Іншими словами, Верховна Рада проголосувала за відкриття ринку земель сільськогосподарського призначення та зняття мораторію на їх продаж. “За” ухвалення цього законопроекту проголосували 259 народних депутата. Після підписання його Президентом України та опублікування він вступить у законну силу. Проте продавати землю сільськогосподарського призначення можна буде лише з 01 липня 2021 року. В період з 01 липня 2021 року до 01 січня 2024 року укладати угоди купівлі-продажу зможуть лише громадяни України.

Для України прийняття закону про ринок землі с/г призначення, безумовно, історична подія, оскільки Україна до прийняття цього закону входила до шести країн світу, де не було відкритого ринку землі, тоді як економічно розвинені країни вже давно дозволили продаж своїх сільськогосподарських земель. 

Щодо місії та суті закону про ринок землі, то це насамперед — надання можливості власнику землі (паю) вільно ним розпоряджатися на власний розсуд, а по-друге, це залучення інвестицій в аграрний сектор України, який є потужним рушієм економіки України, і як наслідок — створення нових робочих місць, розвиток сільських територій та громад. Маю надію, що свою місію цей закон виконає.   

Які ризики для аграріїв несе закон після того, як запрацює?

Основний ризик для аграріїв після відкриття ринку землі полягає у посиленні конкуренції, переважно недобросовісної.

Оскільки законодавець підкреслив, що право першочергового викупу землі належить Орендарю земельного паю, то основна боротьба буде правдою-неправдою розгортатися за право оренди земельного паю, щоб мати можливість його викупити у подальшому.

Крім цього, звертаю увагу на той факт, що юридичні особи-орендарі обмежені у викупі земельних паїв до 2024 року. Законодавець врегулював дане питання введенням інституту “передачі переважного права”, тобто коли юридична особа-орендар надає згоду власнику на продаж його земельного паю іншій особі. Проте раніше такої правової конструкції в законодавстві України не було, а в новому законі даний механізм не деталізований і містить лише загальні фрази про необхідність повідомлення про таку передачу. 

Таким чином ризик полягає у правовій невизначеності порядку повідомлення, отримання/відправки повідомлення, моменту отримання тощо, а це потенційно може спричинити плутанину та судові спори.

 

Ще одним із ризиків для аграрія є питання шахматки, яке на законодавчому рівні не врегульоване. З відкриттям ринку землі це питання може загостритись для Орендаря.

Також ризики існують у відсутності встановлених прогресивних ставок ПДФО на перепродаж земельних ділянок. У такій ситуації земля с/г призначення стане об’єктом спекуляцій, а не засобом виробництва.

Продаж землі іноземцям

Вважаю, що відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення для іноземних інвесторів є доречним та вигідним для України, оскільки зробить ринок конкурентним, дозволить створити додаткові робочі місця, збільшить відрахування в бюджети всіх рівнів, а орендарів зробить більш технологічними та ефективними в господарській діяльності.

На мій погляд, відкриття ринку землі сільськогосподарського призначення для іноземців необхідно робити в першу чергу для юридичних осіб з іноземними інвестиціями, які до цього вже реально працювали в аграрному секторі України не менше 5 років, сплачували відповідні податки та створювали для українців робочі місця з гідною оплатою. На жаль, про такі компанії законодавець у новому законі про ринок землі забув.

Чи вплине новий закон на роботу компанії “Кусто Агро”?  

Суттєвих змін в діяльності “Кусто Агро” у зв’язку з прийняттям закону про відкриття ринку землі не очікується. Як до, так і після прийняття цього закону наша компанія працюватиме відповідно до укладених договорів оренди земельних ділянок (паїв) з їхніми власниками та діючого законодавства України.

“Кусто Агро” впроваджує політику стабільного, надійного та відповідального орендаря земель сільськогосподарського призначення в населених пунктах, де ми працюємо. Ми постійно перебуваємо на  зв’язку з нашими пайовиками та місцевими громадами, реалізуємо затверджену соціальну політику.

Як можна покращити ситуацію?

На мій погляд, прийнятий закон про відкриття ринку землі є недосконалим, оскільки приймався поспіхом та зазнав істотних змін у порівнянні з первісним варіантом. Його норми потребують доопрацювання.

Покращити ситуацію може деталізація інституту “передачі переважного права”, створення неможливості спекуляції землями с/г призначення через введення підвищених ставок ПДФО під час продажі землі при володінні нею менше 3-5 років, допуск до ринку землі юридичних осіб-резидентів з іноземними інвестиціями, які працюють в аграрному секторі України не менше 5 років.

Сподіваюсь, що законодавець це розуміє, і в закон будуть внесені відповідні зміни. На це є ще час. 

Чи зазнає змін співпраця з пайовиками в подальшому?

Співпраця та взаємодія з пайовиками є ключовою частиною стратегії розвитку “Кусто Агро”, оскільки орендовані земельні ділянки (паї) є виробничим майданчиком компанії.

Взаємовідносини з нашими пайовиками ми будуємо на підставі укладених договорів оренди землі та норм чинного законодавства.  

Для наших пайовиків ми були та залишаємося стабільною, надійною та відповідальною компанією-орендатором, яка вчасно і повністю виконує взяті на себе зобов’язання.